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家や土地といった不動産売却の流れとは？売却に必要な書類も解説

その他 　2019年03月19日

家や土地などの不動産の売却を検討している人の中には「売却の流れはどうなっているの？」と迷っている人もいるのではないでしょうか？

この記事では、不動産売却の基本的な流れを分かりやすくまとめています。

不動産の売買に必要になる書類なども解説していますので、ぜひ参考にしてください。

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不動産の売却の基本的な流れ

まずは不動産売却の基本的な流れを覚えておきましょう。大まかなステップとしては、次の通りです。

相場を知る

まずは売却したい家や土地の周辺をリサーチし、いくらくらいで取引されているのか、ある程度の相場を把握しましょう。

それにより、売却価格の目安を立てることができます。

併せて「理想とする売却価格」「妥協できる最低ラインの売却価格」も設定しておくと、いざ売り出し価格を決める際に役立ちます。

査定依頼

不動産業者に査定を依頼します。査定の基準などは業者によって違うこともあるため、できれば複数の業者に査定を依頼しましょう。

さまざまな角度からアドバイスがもらえるメリットもあります。

不動産業者に仲介依頼（媒介契約）

査定額やその他の条件などから不動産業者を絞り込んでいき、最終的に仲介を依頼したいと思える業者と契約を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という３つの形態があります。

自分に合った契約形態を選びましょう。

• 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
• 契約期間 ３カ月以内 ３カ月以内 ３カ月以内
• 個人間の直接取引 × ○ ○
• 依頼主への報告 １週間に１回以上 ２週間に１回以上 なし
• 他業者への依頼 × × ○
• レインズ登録（※） ５営業日以内 ７営業日以内 なし（任意）
  ※レインズとは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略で、国土交通大臣から指定を受けた不動
• 産流通機構が運営している、コンピュータ・ネットワーク・システムのことです。

不動産を売り出す

媒介契約締結後は、いよいよ市場に不動産を売り出します。

売り出し価格が非常に重要になってきます。

売れないからといってコロコロ変えたり、相場に似合わない価格設定だったりすると、問い合わせすらこないこともあります。

また、売り出し価格通りの金額で購入してくれる人はなかなか現れてくれません。

それを踏まえて査定額、周辺の相場などを加味しながら不動産業者とよく話し合い、慎重に決定しましょう。

購入希望者との交渉

購入希望者が現れたら、売却条件についての交渉が始まります。

価格が最重要ポイントという人も多いと思いますが、それ以外の条件も「妥協できる」「妥協できない」ポイントを明確にしておくことが大切です。

また民法における「瑕疵担保責任」についても基本的な知識を蓄えておくと良いでしょう。

瑕疵担保責任とは

売却した不動産に一般には発見できない瑕疵（見えない欠陥や不具合）があった場合、売主がその責任を負わなければならないというものです。

土地であれば地中埋設物など、家であればシロアリ、腐食、給排水管の故障、地盤沈下などが挙げられます。

民法第570条

売買契約の締結

価格など条件が整ったら、買い主と売買契約を結びます。

契約を締結する時点で買い主から手付金をもらう訳ですが、おおよそ売却価格の10〜20%程度が相場とされています。

契約内容は交渉した内容と相違ないか、責任の所在なども明確になっているかといったポイントを念入りに確認しておくことをおすすめします。

引き渡し

契約を締結したら最終段階、不動産を買い主に引き渡します。

このとき、代金を受領するのと並行して「抵当権の抹消登記」「所有権の移転登記」といった申請をおこないます。

納税までしっかりと

不動産を売却し利益を得た場合、譲渡所得となるため確定申告で申請し、所得税や住民税を収めることになります。

他の所得とは区分して算定されますので、不動産を売却した場合の税金の計算方法についても基礎知識を蓄えておくと良いでしょう。

不動産の売却にかかる税金については、別の記事で詳しく解説していますので、そちらもぜひ参考にしてみてください。

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不動産の売却に必要な書類

不動産の売却にはいくつもの書類が必要になってきます。大きく「売り主に関する書類」「権利に関する書類」「それ以外の書類」に分けることができます。

売り主に関する書類

売り主個人に関する書類です。

免許証といった身分証明書、住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）、印鑑証明、実印などを用意しておきましょう。

権利に関する書類

いわゆる権利書と呼ばれるものです。

法務局に登記されているその不動産の名義人に対して発行される「登記済権利書」のことを指します。

平成17年以降に取得した不動産だった場合「登記済権利書」ではなく「登記識別情報」と呼ばれる書類が発行されるケースもあります。

それ以外の書類

「固定資産税納税通知書」「固定資産税評価証明書」「土地測量図および境界確認書」などがあります。

家を売却する場合、「耐震診断報告書」「アスベスト使用調査報告書」「住宅性能評価書」「既存住宅性能評価書」などもあると良いでしょう。

なお、戸建かマンションかによって揃える書類も変わってきます。

• 戸建を売却する場合

「建築確認済証」「検査済証」など（建築設計図書、工事記録書などもあれば尚良い）

• マンションを売却する場合

「管理規約」「使用細則」「維持費等に係る書類」など

すべてが必要書類という訳ではありませんが、あった方が信頼性も増しますし、買い主がその不動産がどういった不動産なのかをより具体的にイメージしやすくなるため、購入の意思を決定する際に大きな決め手となるかもしれません。

不動産売却のまとめ

今回は、家や土地といった不動産売却の流れについて分かりやすくまとめました。

土地だけ、あるいは家だけ売却する場合、準備する書類に多少の違いはあるものの、基本的な流れは大きく変わりません。

また、不動産業者選びが非常に重要になってきます。最後に不動産業者を選ぶポイントをいくつかご紹介します。

• 行政処分歴や免許番号を確認しておく

稀なケースではありますが、宅地建物取引業の免許を取得していない業者と取引してしまう可能性はゼロではありません。

不動産取引は大きな取引になりますので、念のため基本的な部分を確認しておきましょう。

下記、国土交通省のサイトにて宅地建物取引業免許を取得している業者を確認できます。

国土交通省 地方整備局に関する窓口一覧

国土交通省 都道府県に関する窓口一覧

併せて、媒介契約を結ぼうと思っている業者が過去に何らかのトラブルを起こしていないかも確認しておくと安心です。

国土交通省 ネガティブ情報等検索システム〈宅地建物取引業者〉

国土交通省 都道府県知事が行った監督処分情報

• その不動産業者の得意分野を把握しておく

不動産業者は大きく、マンションデベロッパーや開発などが得意な「分譲業者」、中古物件や競売物件の買い取りと再販が得意な「買取再販業者」、不動産投資施設や商業施設の運営などが得意な「専門業者」そして売買物件の媒介、投資用物件の媒介などが得意な「媒介業者」に分けられます。

もちろん、媒介を得意としている業者に依頼する方が効率が良いため、得意分野もチェックしておきましょう。

すでに不動産の売却を検討している人、ひとまず不動産売却の流れだけでも知っておきたい人はぜひ、この記事を参考に納得かつ満足のいく不動産売却のために役立ててください。

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